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獨家調查:帶看恢復的北京二手房市場 回暖了嗎?

2020-06-11 22:03:09 作者:安家固安 來源:房優優網 點擊 評論

隨著疫情防控形勢的逐漸好轉,北京二手房市場也迎來“春天”的消息。與新房銷售不同,二手房很難擺脫線下帶看這一重要環節,近日記者經過走訪發現,受小區帶看名額的限制,北京二手房市場雖然逐步回溫,但離正常狀態還有一段距離。此前受疫情影響,市場觀望情緒濃厚,二手房房源的持續增多,也將市場推向了買家。與買方市場形成對比的是,房主的“急不可耐”和中介機構的“慘不忍睹”,市場回溫可以說期盼已久。

帶看恢復了嗎?

人臉識別、每日限額

日前,北京新冠肺炎疫情防控工作領導小組會議召開,強調要適應常態化要求抓好社區防控,有序放開快遞、裝修、房屋中介、家政人員等進小區,滿足居民群眾生活需求。與新房銷售不同,二手房很難擺脫線下帶看這一重要環節,此前受疫情影響,二手房交易基本處于“停擺”狀態。

記者于近日經過走訪發現,按照政策放松的要求,多數此前“封閉”的小區也得到解禁,北京二手房線下帶看量持續走高,多位中介人員也表示,線上線下雙輪驅動,市場狀態比前兩個月有所改觀,北京二手房市場已經逐步回溫。與此同時,記者也注意到,因大多數小區仍然有帶看名額限制,二手房交易的正常狀態還沒有完全恢復。

據海淀區一中介門店經紀人陳健介紹,體溫正常且北京健康寶狀態為“未見異?!闭呖梢赃M入到小區去現場看房,但每天有固定名額限制。按照防疫的要求,目前的情況是每天可以有最多兩組中介帶看,一般在小區內也不會被允許停留太久。

與名額限制同步的是,熱門房源的排隊客戶開始增多?!艾F在小區帶看都是要提前預約的,與房主或者物業人員溝通好才能方便帶看,因此熱門房源都需要排隊?!标惤》Q,一般來說前面有十個以上客戶排隊的房源就不需要再浪費時間了,基本上只要房源沒問題、價格方面合適,談妥的可能性非常大,這方面已經遇到好幾例了。

陳健告訴記者,3月下旬以來,市場狀態回溫明顯,逐漸有一些客戶愿意出門看房,成交量也較之前有所提升?!鞍凑諔T例,一季度都是銷售淡季,再加上受疫情影響,此前二手房市場可以說慘不忍睹。年后復工還是蠻早的,當時主要通過線上招攬客戶,二三月份基本上沒有成交的情況,到店問詢的也很少,更不用說帶看了?!?/p>

以最近一段時間的成交量來看,北京二手房市場正在逐漸回溫。據陳健介紹,尤其是進入到四月份,市場恢復是“看的見摸得著的”,清明小長假期間,這種喜人氛圍達到高峰。之前線上的攬客也起到了效果,好多人到店問詢就是沖著已經認定好的房源去的,到現場看完房后,再與房主壓一壓價格,基本上就可以成交。不過,受小區帶看名額限制的影響,二手房交易回歸到正常狀態還需時日。

對于二手房交易的破冰,除疫情防控形勢好轉外,陳健也定義為剛需客的推動?!皠傂杩蛻暨€是蠻多的,一部分是年前已經有打算的,但受疫情影響需求有所滯后,還有一些是孩子要上學的,畢竟學校信息采集的時間快到了?!标惤”硎?,對有學區需求的客戶來說,孩子上學是不能等的,二手房簽約還需要一個過程,所以目前好的學區房源基本上掛出去四五天就成交了。以教育資源著稱的海淀,確實上會讓一些低總價的小套型二手房受到熱捧。

交易回暖了嗎?

買方占據主導 議價空間仍在

無論是買房者還是賣房者,價格是他們共同關注的焦點話題。記者注意到,目前北京的二手房市場基本處于一個買方市場,部分房源此前堅挺的定價也出現松動,甚至有一個月時間兩三次調低價格的記錄。中介人員更是直言,現在的價格都是可以談的,一套四十平米左右的一居可以有5-8萬的議價空間。

朝陽區一中介門店經紀人告訴記者,在他看來,目前的北京二手房價格已處于一個相對合理的區間,一方面是因為去年樓市“遇冷”,二手房的價格已經降一輪了;另一方面則是因為疫情,已經有多位房主表示想盡快出手自己的房子,通過與中介人員溝通,主動下調了房源價格。

“近期看了十多套房子,多數房源都能有幾萬塊錢的優惠?!?月份剛剛買房置業的李女士告訴記者,年前也看過一些房源,多數房東寧愿掛著也不愿降價出售,想選一個價格合適、性價比高的房子是非常難的。如果不是考慮到二手房小區的各項配套服務完備,孩子上學、老人就醫、購物和娛樂等方面的需求都能滿足,自己更愿意去選擇一些新房項目。

按照李女士的說法,目前二手房的買賣狀態是,購房者可以有諸多“挑剔”。老舊小區戶型設計奇怪、未能達到滿五唯一的要求,甚至住宅鄰居“成分”差等都成了衡量房屋性價比的標準。存在瑕疵的房源想要盡快出手,只能通過不斷壓低價格來實現。

李女士稱,能夠很明顯感受到反彈的跡象,這次疫情期間,通過不斷看房發現,想在北京置業的剛需和改善客群還是很多的,目前市場也在回升,就看下一步政府的政策怎么走了,如果能稍微給點“陽光”,樓市應該就能“燦爛”起來。但是疫情對經濟的影響還是擺在那里,所以大漲的空間應該也不太可能。

對購房者來說,二手房區別于新房的優勢在于低總價和即買即住,這也造成二手房更多是一個“過渡”商品?!昂芏噘Y金緊張的家庭,都會選擇一個小戶型二手房來進行過渡,這樣后期出手也方便。買完住幾年后,要么自己錢存夠了,要么孩子畢業了,都是要進行置換的?!鄙鲜鲋薪槿藛T稱,自己手里好幾個賣房客戶都是出于置換的目的,有兩個已經確認了新的住房,所以這方面的議價空間很大。

記者與一房主進行交談后得知,他所出售的房源也是2017年才裝修入住的,之所以會選擇當前這個節點進行售賣,是因為新房已經交過定金了,但受疫情影響,遲遲沒人能接手,才一直拖到了現在。

未來二手房價格怎么走?

二季度溫和反彈 長期無大漲基礎

受疫情影響,二手房市場有房主的“急不可耐”,也有中介機構的“慘不忍睹”。近日我愛我家發布的2020年一季度業績預告顯示,預計一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損1.49億元—2.02億元,比上年同期下降172.51%—198.31%。

我愛我家方面稱,2020年1-3月受新冠疫情的影響,公司占比較高的房地產經紀業務作為以線下場景交易為主營的行業,因社區的封閉式管理造成門店出現較長時間的停業,復工率較低(截至2020年2月28日復工率不足10%),成交量及經營業績同比大幅下降,無法彌補人工成本、門店租金等固定性支出,導致公司2020年1-3月虧損。

市場回溫期盼已久,可以預見的是,“黑天鵝”事件的影響正在慢慢消退。貝殼研究院數據的顯示,在中介門店穩步復工、剛需率先入場、信貸寬松帶來市場預期提升等因素的影響下,3月北京二手房市場開始低位回升,成交量恢復至去年3月小陽春水平的44%。隨著線下帶看逐步恢復正常及市場預期的改善,預計第二季度北京二手房市場將迎來累積需求逐步釋放階段,預計二季度成交量將同比增長60%,向1.2萬套/月正常水平回歸。


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