公眾號
資訊首頁 商業動態 人物專訪 國內樓市 優惠活動 看房日記 工程進度 新房資訊 本地樓市 租房資訊 樓市焦點 政策法規

樓市“報復性消費”作何解?

2020-06-12 22:05:43 作者:安家固安 來源:房優優網 點擊 評論

看不懂的樓市

有沒有發現,最近的樓市有點魔幻,讓人看不懂。

其實看不懂是對的,如果樓市走向大家一眼就看懂了,市場就該如一潭死水。比如在大家的印象中,受疫情影響,樓市應該慘不忍睹、“跌跌”不休,對吧?

一開始確實是這樣。從全國來看,從2月份起,樓市經歷寒冬,各地工地停工、售樓部關閉,那時候討論最多的就是樓市的凄凄慘慘戚戚。但很快,房地產公司的售樓部從線下搬到了線上,百強房企幾乎都建立了線上售樓部,朋友圈推廣、直播、與第三方線上平臺合作,忙得不亦樂乎。恒大2月份銷售還相比去年略有增長;碧桂園3月份線上合約每天還能有6億左右,相比純線下時代,這是了不得的進步。

當然,2月份總體銷量確實是下降了不少??硕鸾y計數據顯示,2月單月,TOP100房企環比降低43.8%,同比降低37.9%。2月業績創下了近幾年來單月銷售的最低記錄。龍頭房企中,萬科和碧桂園2月單月同比分別減少33.8%和49.2%。很多房企不得不下調全年目標,保持“謹慎樂觀”。

但三月的樓市,復蘇很快,快得讓人一下無法適應。4月16日,國家統計局發布數據,3月份70個大中城市房地產市場價格出現微漲,但總體較為穩定。3月新房銷售價格環比上漲的城市數量達38個,比2月的21個明顯增加;二手房價格環比上漲的城市數量為32個,明顯高于2月份的14個。

尤其是一二線的主力城市,熱度堪比去年上半年因一二手房價格倒掛時的“樓市彩票”,勁爆的消息一個接著一個,似乎我們現在在經歷的不是全球經濟大衰退,而是又一個大繁榮的開始。

在深圳,南山區招商蛇口太子灣·灣璽一戰封神,3月7日開盤推出104套公寓,均價11萬元/㎡,總價2000萬元起,結果當晚104套全部售罄。此后3月13日的14套4200萬起步價的豪宅僅8秒就宣告售罄;4月5日,該樓盤第三次推出54套總價約3000萬到5500萬的公寓,又在半天時間搶光。此外,還有個別樓盤爆出百萬元“喝茶費”“更名費”,而在二手房市場,熱點區域部分房源掛牌價調高達百萬元,引來監管部門的緊急通知。

4月9日,深圳市南山區住房和建設局發布《關于嚴禁惡意炒作哄抬房價,維護房地產市場平穩的通知》,對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進行了管控。4月20日,媒體報道,中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知,緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

除了深圳,上海、蘇州、北京,甚至武漢都開始“搶房”。

4月13日,位于上海浦東碧云板塊的一個新項目碧云尊邸開放認籌,當天售樓部排起了長龍,該項目洋房均價11萬元/㎡左右,別墅均價超過12萬元/㎡,總價從2000萬左右到最高8000萬元不等;在蘇州,某樓盤一分鐘吸金12億;北京一樓盤也創下了20分鐘賣出814套房的記錄;甚至在武漢,4月8日重啟之后,樓市也恢復到日均成交量破百套的水平。

大家可能在朋友圈看到的是兩個完全迥異的場景,一方面是受疫情影響,全球經濟“愁云慘淡萬里凝”;另一方面則又是樓市的火爆場景,“映日荷花別樣紅”。

我們生活在不同的世界嗎?這種突兀的分裂到底是怎么回事呢?

正常需求有多少?

疫情之后,樓市的火爆是有原因的。我們要區分,在這些需求中,哪些是正常的需求,哪些是催生的需求。

我們看這次火爆的城市,幾乎都是疫情之前就熱門的一二線城市和區域的中心。以深圳樓市為例,深圳本身就是一個非常特殊的地方,供需矛盾一直非常突出,而且歷來是資本聚集之地,房地產作為過去中國資產增值最大的標的,從來不缺買家。

過去十年,深圳平均房價從2010年的不到1萬/㎡漲到如今5.5萬/㎡,即使是房價最冷的2013年,仍保持著增長趨勢不變。所以嚴格意義上說,深圳的樓市變化并不具有代表性、普遍性。

這次疫情期間,樓市將近一個月的時間是冰封期,很多需求被“蓄”著了,這也是一些媒體所謂的“報復性消費”的原因。疫情并沒有消滅需求,疫情之后,該結的婚、該改善的住房、該置辦的首套房、該選的學區房還得買,生活還得繼續不是?所以受疫情嚴重影響的武漢也在解封之后迅速恢復銷售,這就是正常市場需求在托底。

這樣我們就能解釋,為什么3月百強房企銷售出現明顯反彈,實現全口徑銷售金額約7600億元,雖同比減少17.2%,但環比增長達到135.8%。剛需的基本盤在這里,一旦我們能走出家門,房子仍是一家人最大的事情。我們也能夠說清楚,在國家統計局發布的4月16日數據中,38個新房價格環比上漲的城市中,排在前面的既有杭州這樣的一線城市,也有西寧、銀川這樣的三線城市。如果要單純解釋炒房,那總該挑個條件好一點的城市吧?

所以任何時候都別忘了,今天中國樓市,剛需仍是主流。房住不炒,房子是用來自己住的。

避險與政策齊驅

除此之外,還應該考慮一些特殊的原因。

首先是投資心態的變化。2月份開始,A股成了全球資產避險之地,大量北上資金抄底A股。而隨著海外疫情的加劇,全球經濟也在歷經前所未有的劇烈波動與震蕩,歐美等發達地區面臨技術性衰退風險,部分新興市場國家面臨金融沖擊,這種情況下,避險資產最好的選擇,要么是現金,要么就是抗跌的物業了。

從資產的保值來看,一二線城市的房產應該是排在前列。無論是核心一線城市的北上廣深,還是區域中心的南京、鄭州、西安、杭州,甚至像中西部省會城市的房價,在過去10年間,基本保持著向上的態勢。今年三四月份以來,核心城市房價基本上保持著堅挺的態勢,如深滬等還漲幅不小,上海中原地產數據顯示,3月底,上海高價房成交活躍,助推新房成交均價攀升至64404元/平方米,環比上漲17.5%。二線城市如南昌,在三月份新建住宅成交均價也環比提高8.4%,重點區域、學區房還一房難求。而隨著最近滬深等地的樓市回暖,不少二手房一夜之間加價百萬,特別是滬深兩地豪宅的銷量大漲,資金集體避險跡象明顯。

其次是大量政策的加持,涉及金融政策、人才政策、戶籍政策以及支持房地產發展的復工復產、開發商拿地、預售資金監管等政策。據21世紀經濟報道不完全統計,截至4月14日,已有超過90個城市發布了不同程度的房地產調控政策。

比如近日國家發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,明確提出放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制,試行以經常居住地登記戶口制度。很快,南昌等城市就出臺了地方跟進政策,全面取消落戶限制。這對房地產市場來說,人才政策的放松絕對是大利好,在新增人口紅利趨緩的情況下,誰能占得先機,誰就能贏在樓市。近1個月內,重慶、天津、南京、沈陽、青島、蘇州、廣州等地的“人才政策”密集出臺,對于樓市的促進作用明顯。

而且各地放松調控政策的試探越來越密集,比如青島、駐馬店、海寧、廣州、濟南、寶雞等城市都曾上演限售松綁政策“數日游”。

再加上疫情之后的金融政策也開始寬松,此時發展前景好的城市比如杭州、深圳,稀缺的項目就成為投資者資金避風港,樓市趨穩,可能已經成為當下大多數人的認識。

不要有錯覺

不過我們還是不能形成樓市能漲不能跌的錯覺,至少我們有必要將疫情放大為一個長期事件來參考。

樓市當下的復蘇,可以視為中國經濟向上成長的慣性與趨勢,筆者一直認為,長期來看,中國經濟仍具有持續的成長性,中國房地產市場會隨著中國經濟的成長、城鎮化進程深化而持續增長,剛需、改善型住房的市場仍非常廣闊,這是我們在經濟低迷時期應該有的信心。

但是,仍不應忽視兩點。

一是短期的波動。短期來看,稀缺項目熱銷與個別城市火熱并不是樓市的全貌,所謂的反彈與爆發并未出現。而且隨著全球經濟的走弱,可能在一段時間內都不會出現,不能再期待當下的房地產市場還能大賺一把。經濟低迷時,要避免避險資產與風險資產同時下跌。

二是個別區域樓市的異動。今天很多城市的房地產其實深陷泥淖,去化率低、資產質量低,房價早已超出正常范圍,給經濟和人居都造成了極大的負面影響。比如筆者一直批評南昌房價高得離譜,均價一萬二,核心區域過三萬,這對于一個并無產業優勢、人均收入不高的二線城市來說是很麻煩的,只會讓城市的活力越來越弱。

總而言之,當下樓市就是自住要擦亮眼,投資還是緩一緩。


固安房優優網:www.1213622.com,為您提供固安購房政策、固安房價、固安房地產新聞資訊內容等資訊服務的固安房地產網,更為您免費提供固安買房購房優惠折扣,固安房優優網為網友打造一個全面、可靠、信得過的綜合性房產信息服務平臺。

咨詢固安各樓盤優惠信息:400-800-6495轉1111


用微信掃一掃,分享至好友和朋友圈
人妻有码αv中文字幕久久琪琪布,亚洲不卡中文字幕无码,最新无码国产在线视频2020,久久综合九色综合欧美98
<蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>